Umbauzuschlag nach der HOAI ist ein zentraler Baustein der Honorarermittlung und Vertragsgestaltung nach der HOAI 2021. Die aktuelle HOAI enthält keine zwingenden Mindest- und Höchstsätze mehr wie früher, ihre Systematik bleibt aber für Honorarorientierung, Leistungsabgrenzung und Rechnungsprüfung wichtig.

Dieser Beitrag erläutert die Regelung praxisnah, ordnet die gesetzlichen Grundlagen ein und zeigt typische Fehler bei Planerverträgen und Honorarrechnungen.

1. Was ist der Umbauzuschlag?

Der Umbau- oder Modernisierungszuschlag berücksichtigt den erhöhten Planungsaufwand bei Eingriffen in vorhandene Konstruktionen oder Anlagen.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

2. Rechtsgrundlage

§ 6 Abs. 2 nennt den Zuschlag als Bestandteil der Honorarermittlung bei Umbauten und Modernisierungen.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

3. Gebäude bis 33 Prozent

§ 36 Abs. 1 erlaubt bei Gebäuden bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad einen in Textform vereinbarten Zuschlag bis 33 Prozent.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

4. Innenräume bis 50 Prozent

§ 36 Abs. 2 erlaubt bei Innenräumen bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad einen Zuschlag bis 50 Prozent.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

5. 20-Prozent-Regel ohne Vereinbarung

Wurde bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad keine Vereinbarung in Textform getroffen, gilt nach § 6 Abs. 2 ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

Praxis-Check

• Leistungsumfang und Leistungsbild eindeutig bestimmen.

• Berechnungsparameter nachvollziehbar dokumentieren.

• Textformanforderungen beachten.

• Änderungen und Zusatzleistungen zeitnah vereinbaren.

• Rechnung prüfbar und transparent aufbauen.

6. Nicht jedes Bestandsprojekt ist ein Umbau

Es muss tatsächlich ein Umbau oder eine Modernisierung im Sinne der HOAI vorliegen. Reine Neubauplanung im Umfeld vorhandener Gebäude genügt nicht.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

7. Schwierigkeitsgrad begründen

Eingriffstiefe, Bestandszwänge, laufende Nutzung und technische Schnittstellen können die Höhe beeinflussen.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

8. Abgrenzung zur Bausubstanz

Der Umbauzuschlag berücksichtigt Schwierigkeit; mitzuverarbeitende Bausubstanz wirkt über die anrechenbaren Kosten. Beides sind unterschiedliche Parameter.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

9. Leistungsbild beachten

Die zulässigen Zuschlagsregelungen unterscheiden sich je nach Leistungsbild. Eine Gebäude-Regel darf nicht pauschal auf Technische Ausrüstung übertragen werden.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

10. Typische Vertragsfehler

Fehlende Textform, unbegründete Zuschlagshöhe und Verwechslung mit der mitzuverarbeitenden Bausubstanz sind häufig.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

Praxis-Check

• Leistungsumfang und Leistungsbild eindeutig bestimmen.

• Berechnungsparameter nachvollziehbar dokumentieren.

• Textformanforderungen beachten.

• Änderungen und Zusatzleistungen zeitnah vereinbaren.

• Rechnung prüfbar und transparent aufbauen.

11. Rechnungsprüfung

Zu prüfen sind Umbautatbestand, Leistungsbild, Schwierigkeitsgrad, vereinbarte Höhe und korrekte Anwendung.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

12. Fazit

Der Umbauzuschlag ist ein eigenständiger Honorarparameter und sollte frühzeitig nachvollziehbar vereinbart werden.

Für die Praxis sollte dieser Punkt immer zusammen mit dem konkreten Leistungsumfang und der Honorarvereinbarung geprüft werden. Eine nachvollziehbare Dokumentation während der Projektbearbeitung ist meist deutlich besser als eine nachträgliche Rekonstruktion erst bei der Schlussrechnung.

Weiterführendes HOAI-Wissen

Passend sind auch Honorartafeln der HOAI verstehen und Wie berechnet sich das Honorar nach der HOAI?. Zur systematischen Vertiefung eignet sich die HOAI Schulung der Fleming Akademie. Für Schnittstellen zur Bauausführung ist außerdem die VOB Schulung relevant.