Honorarermittlung bei Bestandsgebäuden ist für Architekten, Ingenieure und Auftraggeber ein wichtiger Baustein der Honorar- und Vertragsabwicklung. Die HOAI 2021 verbindet heute größere Vertragsfreiheit mit einer weiterhin sehr detaillierten Systematik für Leistungsbilder, Honorarorientierung und besondere Berechnungsfälle.

Der Beitrag ordnet die aktuelle Rechtslage praxisnah ein und zeigt, welche Punkte bei Vertrag, Projektbearbeitung und Rechnungsprüfung besonders beachtet werden sollten.

1. Bestandsplanung ist honorartechnisch besonders

Bei Bestandsgebäuden treffen neue Baukosten, vorhandene Konstruktion, höhere Planungszwänge und häufig zusätzliche Untersuchungsleistungen aufeinander. Deshalb sollten mehrere HOAI-Parameter getrennt geprüft werden.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

2. Anrechenbare Kosten

Ausgangspunkt bleiben die anrechenbaren Kosten nach § 4 und den besonderen Regelungen des jeweiligen Leistungsbilds. Maßgeblich ist grundsätzlich die Kostenberechnung beziehungsweise ersatzweise Kostenschätzung.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

3. Mitzuverarbeitende Bausubstanz

§ 4 Abs. 3 verlangt, den Umfang mitzuverarbeitender Bausubstanz angemessen zu berücksichtigen. Umfang und Wert sind objektbezogen zu ermitteln und in Textform zu vereinbaren.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

4. Umbau oder Modernisierung?

Die Begriffsbestimmungen des § 2 unterscheiden Umbauten und Modernisierungen. Diese Einordnung ist wichtig, weil § 6 Abs. 2 einen Umbau- beziehungsweise Modernisierungszuschlag vorsieht.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

5. Honorarzone im Bestand

Bei Umbauten und Modernisierungen ist die Honorarzone in sinngemäßer Anwendung der Bewertungsmerkmale zu bestimmen. Bestand bedeutet deshalb nicht automatisch eine bestimmte Honorarzone.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

Praxis-Check

• Vertrag und Leistungsumfang prüfen.

• HOAI-Fassung und Leistungsbild eindeutig bestimmen.

• Berechnungsgrundlagen nachvollziehbar dokumentieren.

• Textform bei Änderungen und Honorarabreden beachten.

• Schlussrechnung transparent auf die Vertragsgrundlagen zurückführen.

6. Umbauzuschlag

Für Gebäude kann nach § 36 bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag bis 33 Prozent, für Innenräume bis 50 Prozent in Textform vereinbart werden. Ohne Vereinbarung greift unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 die 20-Prozent-Regel.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

7. Besondere Leistungen

Bestandsaufnahme und technische Substanzerkundung werden in Anlage 10 als Beispiele Besonderer Leistungen genannt. Ob und wie sie vergütet werden, sollte vertraglich geklärt werden.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

8. Nicht doppelt rechnen

Mitzuverarbeitende Bausubstanz und Umbauzuschlag sind keine Doppelvergütung: Die Bausubstanz beeinflusst die Kostenbasis, der Zuschlag berücksichtigt die besondere Schwierigkeit.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

9. Bestandsrisiken dokumentieren

Unklare Bestandsunterlagen, verdeckte Konstruktionen und notwendige Öffnungen sollten im Leistungsumfang berücksichtigt werden. Sonst entstehen später Streitigkeiten darüber, was ursprünglich geschuldet war.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

10. Änderungen während der Planung

Neue Erkenntnisse im Bestand können Leistungsänderungen auslösen. Dann ist zu prüfen, ob § 10 HOAI und eine Anpassung der Honorarberechnungsgrundlage beziehungsweise eine Wiederholung von Grundleistungen einschlägig sind.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

Praxis-Check

• Vertrag und Leistungsumfang prüfen.

• HOAI-Fassung und Leistungsbild eindeutig bestimmen.

• Berechnungsgrundlagen nachvollziehbar dokumentieren.

• Textform bei Änderungen und Honorarabreden beachten.

• Schlussrechnung transparent auf die Vertragsgrundlagen zurückführen.

11. Rechnungsprüfung

Eine Bestandsrechnung sollte Kostenbasis, Bausubstanz, Honorarzone, Zuschlag und zusätzliche Leistungen getrennt ausweisen.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

12. Fazit

Bestandshonorar entsteht nicht durch einen einzigen Zuschlag. Es ist das Ergebnis mehrerer sauber voneinander abzugrenzender HOAI-Parameter.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

Weiterführende Beiträge und Seminare

Passend dazu sind auch Häufige Fehler bei der HOAI-Abrechnung und Dokumentationspflichten für Planer. Für eine systematische Vertiefung eignet sich die HOAI Schulung der Fleming Akademie. Für die Schnittstelle zwischen Planung, Bauausführung und Nachtragsmanagement ist außerdem die VOB Schulung sinnvoll.