Honorar bei Umbauten und Modernisierungen ist für Architekten, Ingenieure und Auftraggeber ein wichtiger Baustein der Honorar- und Vertragsabwicklung. Die HOAI 2021 verbindet heute größere Vertragsfreiheit mit einer weiterhin sehr detaillierten Systematik für Leistungsbilder, Honorarorientierung und besondere Berechnungsfälle.

Der Beitrag ordnet die aktuelle Rechtslage praxisnah ein und zeigt, welche Punkte bei Vertrag, Projektbearbeitung und Rechnungsprüfung besonders beachtet werden sollten.

1. Umbau und Modernisierung unterscheiden

§ 2 HOAI definiert Umbauten als Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand. Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der Wohnverhältnisse oder nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

2. Honorargrundlagen nach § 6 Abs. 2

Bei Umbauten und Modernisierungen werden anrechenbare Kosten, Honorarzone, Leistungsphasen, Honorartafel und Umbau- beziehungsweise Modernisierungszuschlag berücksichtigt.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

3. Anrechenbare Kosten

Die Kostenbasis richtet sich nach § 4 und den besonderen Regelungen des Leistungsbilds. Umsatzsteuer auf Objektkosten gehört nicht zu den anrechenbaren Kosten.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

4. Mitzuverarbeitende Bausubstanz

Vorhandene Substanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, ist nach § 4 Abs. 3 angemessen zu berücksichtigen und in Textform zu vereinbaren.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

5. Honorarzone

Der Umbau wird anhand der Bewertungsmerkmale des jeweiligen Leistungsbilds einer Honorarzone zugeordnet. Die Zone des früheren Neubaus ist nicht automatisch maßgeblich.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

Praxis-Check

• Vertrag und Leistungsumfang prüfen.

• HOAI-Fassung und Leistungsbild eindeutig bestimmen.

• Berechnungsgrundlagen nachvollziehbar dokumentieren.

• Textform bei Änderungen und Honorarabreden beachten.

• Schlussrechnung transparent auf die Vertragsgrundlagen zurückführen.

6. Umbauzuschlag bei Gebäuden

§ 36 erlaubt bei Gebäuden bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad einen Zuschlag bis 33 Prozent in Textform.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

7. Innenräume

Bei Innenräumen kann der Zuschlag nach § 36 bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad bis 50 Prozent betragen.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

8. 20 Prozent ohne Vereinbarung

Ist bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad kein Zuschlag in Textform vereinbart, gilt nach § 6 Abs. 2 ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

9. Andere Leistungsbilder

Die Zuschlagsgrenzen sind leistungsbildabhängig. Gebäude-Regeln dürfen daher nicht ungeprüft auf Technische Ausrüstung, Tragwerksplanung oder andere Leistungsbilder übertragen werden.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

10. Zusätzliche Bestandsleistungen

Bestandsaufnahme, Substanzerkundung oder besondere Variantenuntersuchungen können Besondere Leistungen sein. Sie sind vom Umbauzuschlag zu trennen.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

Praxis-Check

• Vertrag und Leistungsumfang prüfen.

• HOAI-Fassung und Leistungsbild eindeutig bestimmen.

• Berechnungsgrundlagen nachvollziehbar dokumentieren.

• Textform bei Änderungen und Honorarabreden beachten.

• Schlussrechnung transparent auf die Vertragsgrundlagen zurückführen.

11. Vertragsgestaltung

Schon bei Auftragserteilung sollten Bestand, Untersuchungsumfang, Bausubstanz, Zuschlag und Umgang mit späteren Bestandsfunden geregelt werden.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

12. Fazit

Eine korrekte Umbauhonorierung verbindet Kostenbasis, Honorarzone, Leistungsumfang, Bausubstanz und Zuschlag – nicht einen pauschalen 'Bestandsaufschlag'.

Für die Praxis sollte dieser Punkt nicht isoliert betrachtet werden. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistung und verwendete Honorarparameter müssen zusammenpassen. Eine frühzeitige Dokumentation verhindert, dass die Grundlagen erst im Streit über die Schlussrechnung rekonstruiert werden müssen.

Weiterführende Beiträge und Seminare

Passend dazu sind auch Dokumentationspflichten für Planer und Honorarermittlung bei Bestandsgebäuden. Für eine systematische Vertiefung eignet sich die HOAI Schulung der Fleming Akademie. Für die Schnittstelle zwischen Planung, Bauausführung und Nachtragsmanagement ist außerdem die VOB Schulung sinnvoll.