1. Baukosten überschritten – muss der Architekt Schadensersatz leisten?

Eine fehlerhafte Baukostenermittlung kann für Architekten und Ingenieure erhebliche haftungsrechtliche Konsequenzen haben. Insbesondere dann, wenn ein Bauherr seine Investitionsentscheidung auf Grundlage einer Kostenprognose trifft, die sich später als unzutreffend herausstellt.

Doch führt jede Überschreitung der ursprünglich ermittelten Baukosten automatisch zu einem Schadensersatzanspruch?

Nein. Eine Baukostenüberschreitung ist nicht zwangsläufig mit einem ersatzfähigen Vermögensschaden gleichzusetzen.

Dieser Unterschied ist für die rechtliche und sachverständige Bewertung von Architektenleistungen von zentraler Bedeutung.

Ein Beispiel verdeutlicht die Problematik:

Ein Architekt ermittelt die voraussichtlichen Sanierungskosten eines Gebäudes mit 600.000 Euro. Im Verlauf der Sanierungsmaßnahme steigen die tatsächlichen Kosten auf rund 676.000 Euro. Die Kostenüberschreitung beträgt somit 76.000 Euro beziehungsweise rund 12,7 Prozent.

Der Bauherr macht geltend, dass er die Sanierung bei Kenntnis der tatsächlichen Kosten nicht durchgeführt hätte. Stattdessen hätte er möglicherweise einen Neubau errichtet oder eine wirtschaftlich günstigere Alternative gewählt.

Es stellt sich die Frage, ob der Architekt für die vollständige Differenz zwischen prognostizierten und tatsächlichen Baukosten haftet.

Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab: den vertraglich geschuldeten Leistungen, der Qualität der Kostenermittlung, einer möglichen Pflichtverletzung, der Ursächlichkeit dieser Pflichtverletzung und dem tatsächlich entstandenen Vermögensschaden.

Gerade die Abgrenzung zwischen einer fehlerhaften Kostenermittlung und einem daraus resultierenden Schaden ist Gegenstand zahlreicher baurechtlicher Auseinandersetzungen.

Das OLG Hamm hat sich mit Urteil vom 11. Januar 2022 (Az. 24 U 65/20) mit diesen Fragen beschäftigt und wichtige Grundsätze zur Schadensberechnung bei fehlerhaften Baukostenprognosen herausgearbeitet.

2. Die Entscheidung des OLG Hamm zur fehlerhaften Baukostenermittlung

2.1 Sachverhalt: Sanierungskosten erheblich unterschätzt

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Architekt die Kosten einer geplanten Gebäudesanierung mit rund 600.000 DM ermittelt.

Die tatsächlichen Sanierungskosten lagen jedoch deutlich höher. Das Bauvorhaben wurde schließlich bei einem Kostenstand von rund 676.003,90 DM gestoppt.

Der Bauherr machte geltend, dass er sich bei zutreffender Kosteninformation anders entschieden hätte. Anstelle der Sanierung hätte er auf einem benachbarten Grundstück einen günstiger finanzierten Neubau errichtet und das Bestandsgebäude unsaniert vermietet.

Der Bauherr verlangte unter anderem Ersatz für entgangene Mieteinnahmen und Finanzierungskosten.

Die Haftung des Architekten dem Grunde nach stand nach den Feststellungen des Gerichts fest. Entscheidend war deshalb insbesondere die Frage, welcher konkrete Schaden durch die fehlerhafte Beratung entstanden war.

2.2 Entscheidung: Die Kostenüberschreitung ist nicht automatisch der Schaden

Das OLG Hamm stellte darauf ab, dass bei der Schadensberechnung grundsätzlich ein Vergleich der tatsächlichen Vermögenslage mit der hypothetischen Vermögenslage ohne die Pflichtverletzung erforderlich ist.

Maßgeblich ist damit nicht allein die Differenz zwischen geschätzten und tatsächlich entstandenen Baukosten.

Vielmehr muss geprüft werden, wie sich der Bauherr bei ordnungsgemäßer Beratung verhalten hätte.

Im konkreten Verfahren gelang dem Bauherrn der erforderliche Nachweis für die behauptete alternative Vorgehensweise nicht. Die geltend gemachten Mietausfall- und Finanzierungsschäden wurden deshalb nicht zugesprochen.

Zugleich behandelte das Gericht die Frage, ob eine durch die Sanierung entstandene Wertsteigerung bei der Schadensberechnung berücksichtigt werden muss.

Das OLG hielt eine Vorteilsanrechnung unter den besonderen Umständen des Falls für unzumutbar.

Die zentrale Erkenntnis lautet: Die Feststellung eines Planungs- oder Beratungsfehlers ersetzt nicht den Nachweis des daraus entstandenen Schadens.

Der BGH wies die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil mit Beschluss vom 18. Januar 2023 (Az. VII ZR 23/22) zurück.

Hinweis: Der historische Gerichtsfall betrifft DM-Beträge. Die eingangs genannten Eurobeträge sind ein eigenständiges, vereinfachtes Rechenbeispiel und keine Umrechnung der gerichtlichen Beträge.

3. Welche Pflichten ergeben sich bei der Baukostenermittlung nach HOAI?

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) enthält Leistungsbilder, in denen die Kostenermittlung und Kostenkontrolle ausdrücklich berücksichtigt werden.

Für das Leistungsbild Gebäude und Innenräume sind insbesondere die Grundleistungen der Anlage 10 zur HOAI relevant.

Allerdings muss zwischen der honorarrechtlichen Beschreibung einer Leistung und ihrer vertraglichen Verpflichtung unterschieden werden.

Die HOAI ist primär eine Honorarordnung. Ob und in welchem Umfang ein Architekt bestimmte Leistungen schuldet, ergibt sich aus dem Architektenvertrag, den vereinbarten Planungszielen und den einschlägigen Vorschriften des Werkvertragsrechts.

3.1 Kostenschätzung in der Leistungsphase 2

Im Rahmen der Vorplanung gehört die Kostenschätzung nach DIN 276 einschließlich des Vergleichs mit den finanziellen Rahmenbedingungen zu den Grundleistungen.

Sie dient dazu, dem Auftraggeber eine erste strukturierte Beurteilung der wirtschaftlichen Realisierbarkeit seines Bauvorhabens zu ermöglichen.

Dabei muss der Architekt die wesentlichen kostenbestimmenden Faktoren berücksichtigen. Hierzu zählen beispielsweise Gebäudeflächen, Baukonstruktion, technische Ausstattung, Projektstandort und erkennbare Besonderheiten des Bestands.

Eine Kostenschätzung besitzt naturgemäß noch nicht die Genauigkeit einer späteren Kostenberechnung. Sie darf jedoch nicht auf offensichtlich unvollständigen Grundlagen beruhen.

Gerade bei Bestandsgebäuden sind erkennbare Kostenrisiken aus unzureichender Bestandskenntnis, möglichen Schadstoffen oder konstruktiven Besonderheiten zu kommunizieren.

3.2 Kostenberechnung in der Leistungsphase 3

In der Entwurfsplanung ist nach Anlage 10 HOAI die Kostenberechnung nach DIN 276 vorgesehen. Diese wird mit der vorherigen Kostenschätzung verglichen.

Die Kostenberechnung beruht auf einer weiterentwickelten Planung und ermöglicht eine fundiertere Bewertung der voraussichtlichen Baukosten.

Eine erhebliche Abweichung zwischen Kostenschätzung und Kostenberechnung muss fachlich nachvollziehbar sein.

Sie kann beispielsweise durch eine geänderte Planung, zusätzliche Bauherrenanforderungen oder neu gewonnene Erkenntnisse begründet sein.

Fehlt eine nachvollziehbare Erklärung, kann dies ein Hinweis auf Defizite in der Kostenermittlung oder Kostenberatung sein.

3.3 Kostenkontrolle in späteren Leistungsphasen

Die Kostenverantwortung endet nicht mit der Entwurfsplanung.

In den Leistungsphasen 6 bis 8 sind weitere Kostenkontrollleistungen vorgesehen. Dazu gehören beispielsweise der Vergleich bepreister Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung, die Bewertung von Ausschreibungsergebnissen sowie die Überprüfung abgerechneter Bauleistungen.

Die dargestellten Leistungen beziehen sich auf das Leistungsbild Gebäude und Innenräume. Andere Leistungsbilder können abweichende Regelungen enthalten.

Für Architekten und Ingenieure ist deshalb eine sichere Kenntnis der Leistungsbilder und ihrer vertraglichen Bedeutung unverzichtbar.

Im HOAI Seminar der Fleming Akademie werden die Leistungsphasen, Honorarberechnung und wesentliche vertragliche Zusammenhänge anhand praxisorientierter Beispiele behandelt.

4. Wann ist eine Baukostenüberschreitung tatsächlich ein Planungsfehler?

Nicht jede Abweichung von einer Kostenprognose ist auf eine mangelhafte Architektenleistung zurückzuführen.

Die tatsächlichen Baukosten werden durch zahlreiche Faktoren beeinflusst, die nicht vollständig im Verantwortungsbereich des Architekten liegen.

Hierzu gehören unter anderem Marktpreisveränderungen, Änderungen des Bauherrn, unvorhersehbare Bestandsverhältnisse und zusätzliche behördliche Anforderungen.

Eine Pflichtverletzung kann jedoch vorliegen, wenn beispielsweise wesentliche Kostenpositionen vergessen, Mengen offensichtlich falsch angesetzt oder bekannte Projektrisiken nicht berücksichtigt wurden.

Auch eine unterlassene Information des Bauherrn über erkennbare erhebliche Kostensteigerungen kann haftungsrechtlich relevant sein.

4.1 Gibt es eine zulässige prozentuale Kostenüberschreitung?

In der Praxis wird häufig behauptet, dass Architekten bei einer Kostenschätzung grundsätzlich eine Überschreitung von 20 bis 30 Prozent zugestanden werde.

Eine solche pauschale, gesetzlich festgelegte Toleranzgrenze existiert jedoch nicht.

Die Frage, ob eine Kostenermittlung mangelhaft ist, lässt sich nicht ausschließlich anhand einer prozentualen Abweichung beantworten.

Entscheidend sind insbesondere der Planungsstand, die verfügbaren Informationen, die vertraglichen Vereinbarungen und die Ursachen der Kostenabweichung.

Eine Kostenabweichung von zehn Prozent kann bei einer detaillierten, auf gesicherten Grundlagen beruhenden Kostenberechnung erklärungsbedürftiger sein als eine größere Abweichung bei einer frühen Kostenschätzung mit ausdrücklich dokumentierten Unsicherheiten.

Andererseits kann auch eine geringe Kostenabweichung auf einer fachlich fehlerhaften Berechnung beruhen.

Der Prozentsatz allein ist deshalb kein ausreichender Maßstab für die Feststellung einer Pflichtverletzung.

4.2 Bedeutung einer vereinbarten Baukostenobergrenze

Besondere Bedeutung kommt einer vertraglich vereinbarten Baukostenobergrenze zu.

Wurde eine bestimmte Kostengrenze verbindlich als Beschaffenheit beziehungsweise Planungsziel vereinbart, kann ihre Überschreitung andere rechtliche Konsequenzen haben als eine bloße Abweichung von einer unverbindlichen Kostenprognose.

Dabei ist sorgfältig zu prüfen, ob tatsächlich eine verbindliche Obergrenze vereinbart wurde oder lediglich eine finanzielle Zielvorstellung vorlag.

Auch der Umfang der Kostenobergrenze muss eindeutig bestimmt sein. Beispielsweise kann entscheidend sein, ob sich die Vereinbarung auf die Bauwerkskosten, bestimmte Kostengruppen nach DIN 276 oder die gesamten Projektkosten bezieht.

Für eine sachverständige Bewertung ist daher die genaue Analyse der Vertragsunterlagen unverzichtbar.

5. Wie wird der Schaden bei einer fehlerhaften Baukostenermittlung berechnet?

Die Schadensberechnung stellt häufig den schwierigsten Teil eines Haftungsfalls dar.

Grundsätzlich ist nach den §§ 249 ff. BGB zu untersuchen, welcher Vermögensnachteil dem Bauherrn durch die Pflichtverletzung entstanden ist.

Dabei wird die tatsächliche Vermögenslage mit der hypothetischen Situation verglichen, die ohne die fehlerhafte Beratung eingetreten wäre.

5.1 Beispiel: Kostenüberschreitung von 76.000 Euro - Vereinfachtes Berechnungsbeispiel

Die Differenz von 76.000 Euro lässt sich rechnerisch eindeutig bestimmen.

Damit ist jedoch noch nicht nachgewiesen, dass dem Bauherrn ein Schaden in genau dieser Höhe entstanden ist.

Denkbar sind unterschiedliche Fallgestaltungen.

Fall A: Der Bauherr hätte das Projekt unverändert durchgeführt.

Wenn der Bauherr auch bei richtiger Kosteninformation dieselbe Sanierung zu denselben Kosten beauftragt hätte, fehlt es möglicherweise an einem durch die fehlerhafte Kostenermittlung verursachten Mehrkostenschaden.

Fall B: Der Bauherr hätte eine günstigere Planung gewählt.

Hätte der Bauherr bei ordnungsgemäßer Beratung nachweislich eine technisch und wirtschaftlich realisierbare Alternative gewählt, können die dadurch vermeidbaren Mehrkosten einen ersatzfähigen Schaden darstellen.

Fall C: Der Bauherr hätte das Vorhaben vollständig aufgegeben.

In diesem Fall ist zu untersuchen, welche Aufwendungen vermieden worden wären und wie sich die Vermögenslage bei einem Verzicht auf die Baumaßnahme entwickelt hätte.

Dabei können bereits entstandene Aufwendungen, Finanzierungsfolgen und der Wert des geschaffenen Bauwerks eine Rolle spielen.

Die Schadensberechnung ist somit stets eine Betrachtung des konkreten Einzelfalls.

5.2 Der hypothetische Kausalverlauf

Von besonderer Bedeutung ist die Frage, wie sich der Bauherr bei zutreffender Beratung verhalten hätte.

Eine bloße nachträgliche Behauptung, man hätte das Projekt niemals durchgeführt, genügt nicht ohne Weiteres.

Vielmehr müssen nachvollziehbare Umstände für die behauptete alternative Entscheidung sprechen.

Als Nachweise kommen beispielsweise dokumentierte Budgetvorgaben, Finanzierungsunterlagen, Wirtschaftlichkeitsvergleiche, frühere Planungsvarianten und schriftliche Entscheidungen des Bauherrn in Betracht.

Auch der zeitliche Ablauf kann bedeutsam sein. Wurde beispielsweise bereits vor der fehlerhaften Kostenermittlung eine verbindliche Investitionsentscheidung getroffen, kann dies für die Kausalitätsbewertung relevant werden.

Für die fachliche Aufbereitung solcher Streitfälle kann eine unabhängige Prüfung der Kostenermittlungen und Planungsunterlagen hilfreich sein.

Weitere Informationen zur sachverständigen Prüfung von Architekten- und Ingenieurleistungen finden Sie bei HOAI-Sachverstand – Sachverständigenleistungen und Beratung.

6. Vorteilsanrechnung: Muss eine Wertsteigerung des Gebäudes berücksichtigt werden?

Ein besonders interessanter Aspekt der Entscheidung des OLG Hamm betrifft die sogenannte Vorteilsanrechnung.

Werden durch zusätzliche Bauaufwendungen dauerhaft werthaltige Leistungen geschaffen, kann dies zu einer Erhöhung des Immobilienwerts führen.

Im Rahmen der Schadensberechnung stellt sich deshalb die Frage, ob eine solche Wertsteigerung den geltend gemachten Schaden reduziert.

Allerdings darf eine Vorteilsanrechnung nicht schematisch vorgenommen werden.

6.1 Baukosten und Verkehrswert sind nicht identisch

Aus sachverständiger Sicht muss zunächst zwischen den tatsächlich aufgewendeten Baukosten und der dadurch erzielten Wertsteigerung unterschieden werden.

Investiert ein Bauherr beispielsweise zusätzliche 50.000 Euro in eine Gebäudesanierung, bedeutet dies keineswegs, dass sich der Verkehrswert des Gebäudes ebenfalls um 50.000 Euro erhöht.

Die tatsächliche Wertsteigerung hängt unter anderem von der Marktsituation, dem Gebäudezustand, der Nutzung und der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der ausgeführten Maßnahmen ab.

Deshalb wäre es fachlich unzutreffend, die zusätzlich entstandenen Baukosten ohne weitere Untersuchung vollständig als Vermögensvorteil anzusetzen.

6.2 Grenzen der Vorteilsanrechnung

Das OLG Hamm hat hervorgehoben, dass eine Vorteilsanrechnung ausnahmsweise unterbleiben kann, wenn sie dem geschädigten Bauherrn nicht zumutbar ist und den Architekten unangemessen entlasten würde.

Im konkreten Fall berücksichtigte das Gericht insbesondere die außergewöhnlichen finanziellen und persönlichen Belastungen durch die tatsächlich entstandenen Sanierungskosten.

Daraus lässt sich jedoch keine allgemeine Regel ableiten, wonach Wertsteigerungen bei fehlerhaften Baukostenprognosen grundsätzlich außer Betracht bleiben müssen.

Vielmehr bleibt die Vorteilsanrechnung eine einzelfallbezogene rechtliche Bewertung.

7. Wie prüft ein HOAI-Sachverständiger eine fehlerhafte Kostenermittlung?

Bei der sachverständigen Untersuchung einer Baukostenüberschreitung ist ein systematisches Vorgehen erforderlich.

Zunächst müssen die vertraglich geschuldeten Leistungen und die jeweils vorliegenden Planungsstände festgestellt werden. Anschließend werden die ursprünglichen Kostenermittlungen anhand der damals verfügbaren Informationen überprüft.

Dabei ist eine rückblickende Bewertung allein anhand der später tatsächlich entstandenen Kosten zu vermeiden.

Ein Sachverständiger muss vielmehr untersuchen, ob die Kostenermittlung bereits zum Zeitpunkt ihrer Erstellung fachlich fehlerhaft war.

Die nachfolgende Übersicht zeigt ein mögliches Prüfschema:

Die rechtliche Feststellung einer Haftung und die abschließende Bemessung des ersatzfähigen Schadens bleiben der juristischen Beurteilung vorbehalten.

Ein HOAI-Sachverständiger kann jedoch die entscheidenden fachlichen Grundlagen für diese Bewertung erarbeiten.

Insbesondere bei komplexen Architektenverträgen, unterschiedlichen Kostenständen und streitigen Leistungsinhalten ist eine unabhängige sachverständige Untersuchung sinnvoll.

Für die Prüfung von HOAI-Leistungen, Architektenhonoraren und vertraglichen Leistungsfragen bietet HOAI-Sachverstand entsprechende fachliche Beratung und Sachverständigenleistungen an.

8. Wie können Architekten Haftungsrisiken bei Baukostenüberschreitungen vermeiden?

Die beste Möglichkeit zur Vermeidung späterer Haftungsstreitigkeiten besteht in einer nachvollziehbaren Kostenermittlung und einer kontinuierlichen, dokumentierten Kostenberatung.

Bereits in der Vorplanung sollten die finanziellen Rahmenbedingungen des Auftraggebers eindeutig geklärt werden.

Werden wesentliche Kostenrisiken erkannt, müssen diese angemessen berücksichtigt und gegenüber dem Auftraggeber kommuniziert werden.

Besonders wichtig ist eine transparente Darstellung der Entwicklung zwischen Kostenschätzung, Kostenberechnung, Ausschreibungsergebnissen und tatsächlichen Baukosten.

Ändert der Bauherr die Planung oder verlangt zusätzliche Leistungen, sollten die damit verbundenen Kostenfolgen rechtzeitig dargestellt werden.

Ebenso empfiehlt es sich, wesentliche Entscheidungen schriftlich zu dokumentieren.

Eine nachvollziehbare Kostenentwicklung schützt nicht nur den Bauherrn, sondern verbessert auch die Beweisposition des Architekten.

Das erforderliche Verständnis der Leistungsphasen, der vertraglichen Pflichten und der honorarrechtlichen Zusammenhänge ist deshalb ein wesentlicher Bestandteil einer professionellen Planungspraxis.

Die HOAI Schulung der Fleming Akademie vermittelt hierzu praxisorientierte Grundlagen der HOAI, der Leistungsbilder, der Honorarberechnung und der vertraglichen Abgrenzung von Architekten- und Ingenieurleistungen.

9. Fazit: Eine Baukostenüberschreitung ist noch kein Schadensnachweis

Die Entscheidung des OLG Hamm verdeutlicht eine wichtige Unterscheidung im Architektenhaftungsrecht.

Selbst wenn eine Kostenermittlung fehlerhaft war und eine Pflichtverletzung des Architekten feststeht, muss der daraus entstandene Vermögensschaden eigenständig untersucht werden.

Die bloße Differenz zwischen prognostizierten und tatsächlich entstandenen Baukosten reicht hierfür regelmäßig nicht aus.

Entscheidend ist, welche wirtschaftliche Situation bei einer ordnungsgemäßen Beratung eingetreten wäre.

Aus sachverständiger Sicht kommt es deshalb auf eine sorgfältige Trennung von Kostenermittlungsfehlern, Kostenabweichungen, Ursachen und wirtschaftlichen Auswirkungen an.

Für Architekten, Ingenieure und Bauherren ist diese Unterscheidung gleichermaßen wichtig.

Denn nicht jede Baukostenüberschreitung begründet eine Haftung – und nicht jede festgestellte Pflichtverletzung führt zu einem Schadensersatzanspruch in Höhe der gesamten Kostenabweichung.

10. FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Architektenhaftung bei Baukostenüberschreitungen

Wann haftet ein Architekt für eine Baukostenüberschreitung?

Ein Architekt kann haften, wenn er eine vertragliche Pflicht schuldhaft verletzt und dadurch einen ersatzfähigen Schaden verursacht. Eine Kostenüberschreitung allein genügt nicht.

Wie viel Prozent darf eine Kostenschätzung überschritten werden?

Es gibt keine allgemein gültige gesetzliche Prozentgrenze. Entscheidend sind der Planungsstand, die vertraglichen Vereinbarungen und die fachlichen Ursachen der Abweichung.

Ist eine fehlerhafte Kostenberechnung nach HOAI ein Planungsmangel?

Eine fehlerhafte Kostenberechnung kann eine mangelhafte Architektenleistung darstellen, wenn sie nicht den vertraglich geschuldeten Anforderungen entspricht. Dies muss im Einzelfall untersucht werden.

Wie wird der Schaden bei einer fehlerhaften Kostenermittlung berechnet?

Grundsätzlich durch den Vergleich der tatsächlichen Vermögenslage mit der hypothetischen Vermögenslage ohne die Pflichtverletzung. Dabei können alternative Bauentscheidungen und Vermögensvorteile relevant sein.

Wann ist ein HOAI-Sachverständiger sinnvoll?

Insbesondere bei streitigen Kostenermittlungen, unklaren Leistungsvereinbarungen, erheblichen Kostenabweichungen oder der fachlichen Vorbereitung eines Haftungsverfahrens kann eine unabhängige sachverständige Prüfung sinnvoll sein.