Die zentrale Antwort auf die Frage „Wann gilt die HOAI?“ lautet: Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gilt in Deutschland für die Honorarermittlung solcher Architekten- und Ingenieurleistungen, die in ihren Leistungsbildern erfasst sind. Seit der HOAI-Novelle zum 1. Januar 2021 enthält sie jedoch grundsätzlich kein zwingendes Mindest- und Höchstpreisrecht mehr. Auftraggeber und Planer können das Architektenhonorar daher oberhalb oder unterhalb der Honorartafeln vereinbaren. Voraussetzung ist eine Honorarvereinbarung in Textform. Fehlt sie, gilt für erfasste Grundleistungen regelmäßig der Basishonorarsatz als vereinbart.

Die HOAI bestimmt nicht automatisch, welche Leistungen ein Architekt oder Ingenieur schuldet. Der Leistungsumfang entsteht aus dem Vertrag, seiner Auslegung und den §§ 650p ff. BGB. Die Leistungsbilder und Leistungsphasen der HOAI werden erst dann zum vertraglichen Pflichtenprogramm, wenn sie ausdrücklich oder durch hinreichend eindeutige Bezugnahme vereinbart wurden.

Für Verträge, die bis zum 31. Dezember 2020 geschlossen wurden, kann weiterhin das alte zwingende Preisrecht der HOAI 2013 oder einer früheren Fassung gelten. Der BGH entschied 2022, dass die früheren Mindestsätze in rein innerstaatlichen Rechtsstreitigkeiten grundsätzlich weiterhin anzuwenden sind. Das gilt trotz des EuGH-Urteils von 2019, mit dem die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze als unionsrechtswidrig beanstandet wurden.

Eine eigenständige „HOAI 2024“ ist nicht in Kraft getreten. Stand August 2026 gilt weiterhin die seit 2021 praktizierte Systematik; der amtliche HOAI-Text wurde zuletzt durch Gesetz vom 22. März 2023 geändert. Die Bezeichnung „HOAI 2024“ wird gelegentlich für Reformgutachten, Fachliteratur oder laufende Novellierungsdiskussionen verwendet, bezeichnet aber keine neue Honorarordnung.

1. Wann gilt die HOAI und wann gilt sie nicht?

Nach § 1 HOAI gilt die Verordnung für Honorare für Ingenieur- und Architektenleistungen, soweit die Leistungen von der HOAI erfasst werden. Gleichzeitig stellt die Vorschrift klar, dass die HOAI-Regelungen einer Honorarvereinbarung als Berechnungsgrundlage zugrunde gelegt werden können. Entscheidend ist daher in erster Linie der Inhalt der Leistung und nicht allein die Berufsbezeichnung des Auftragnehmers.

Die HOAI gilt unmittelbar als Honorarberechnungsmodell, wenn ein Vertrag beispielsweise Grundleistungen der Gebäudeplanung, Innenraumplanung, Freianlagenplanung, Planung von Ingenieurbauwerken oder Verkehrsanlagen, Tragwerksplanung oder Technischen Ausrüstung betrifft. Die erfassten Bereiche ergeben sich aus den Teilen 2 bis 4 sowie den Anlagen der Verordnung.

Seit 2021 bedeutet „Die HOAI gilt“ allerdings nicht mehr, dass zwingend innerhalb eines gesetzlich vorgegebenen Preisrahmens abgerechnet werden muss. Vielmehr gilt folgende Rangfolge:

1. Vorrangig ist die in Textform vereinbarte Vergütung.

2. Sie darf über oder unter den Tabellenwerten liegen.

3. Fehlt eine Honorarvereinbarung in Textform, gilt für erfasste Grundleistungen der Basishonorarsatz.

4. Bei Verbrauchern besteht zusätzlich eine vorvertragliche Hinweispflicht auf die freie Vereinbarkeit des Honorars. Wird sie verletzt, kann ein vereinbartes Honorar oberhalb des Basishonorarsatzes auf diesen begrenzt sein.

Die HOAI gilt nicht unmittelbar, wenn die Leistung in keinem ihrer Leistungsbilder erfasst ist. Typische Beispiele sind reine Projektsteuerung, allgemeine Bauherrenberatung, Due-Diligence-Prüfungen, Facility Management, isolierte Wirtschaftlichkeitsberatung, reine Terminsteuerung oder organisatorisches Projektmanagement. Die Parteien dürfen die HOAI dennoch vertraglich als Kalkulations- oder Bewertungsmodell übernehmen. Dann beruht ihre Anwendung aber auf dem Vertrag und nicht auf einer unmittelbaren gesetzlichen Zuordnung.

Auch aus der bloßen Bezeichnung „Architektenvertrag“, „Ingenieurvertrag“ oder „Generalplanervertrag“ folgt noch keine vollständige Anwendung aller HOAI-Leistungsphasen. Umgekehrt kann eine von einem nicht als Architekt bezeichneten Gesellschaft erbrachte Leistung sachlich einem HOAI-Leistungsbild entsprechen. Bei gemischten Verträgen, etwa Generalunternehmer-, Bauträger- oder Design-and-Build-Verträgen, muss geprüft werden, ob die Planungsleistung selbstständig vergütet werden soll oder lediglich Teil einer einheitlichen Bauleistung ist. Bei einem typischen Generalunternehmervertrag ist die HOAI nicht ohne Weiteres das gesetzliche Vergütungsmodell.

Räumlich ist die HOAI eine bundesrechtliche Verordnung und gilt daher grundsätzlich in ganz Deutschland, unabhängig davon, in welchem Bundesland das Projekt liegt. Landesbauordnungen, kommunale Vorgaben und landesrechtliche Architektengesetze können den Planungsinhalt, die Genehmigungsfähigkeit oder Berufsrechte beeinflussen, ändern aber nicht die bundesrechtliche Grundstruktur der HOAI. Bei Auslandsprojekten und grenzüberschreitenden Verträgen kommt es zusätzlich auf Rechtswahl, gewöhnlichen Leistungsort und internationales Privatrecht an.

2. Rechtsgrundlagen und aktuelle Rechtsprechung

Die HOAI ist eine Bundesrechtsverordnung auf Grundlage des Gesetzes zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen, des ArchLG. Der aktuelle amtliche Text führt als letzten Änderungsstand den 22. März 2023 auf. § 1 ArchLG ermächtigt zum Erlass einer Honorarordnung; die konkrete Berechnungssystematik findet sich in der HOAI.

Die HOAI regelt vor allem die Honorarorientierung und -berechnung. Das BGB regelt dagegen den Vertrag, die Leistungspflichten, Änderungen, Kündigung, Abnahme und Fälligkeit. Nach § 650p BGB muss der Planer die Leistungen erbringen, die erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Sind diese Ziele noch nicht hinreichend bestimmt, muss er zunächst eine Planungsgrundlage samt Kosteneinschätzung erstellen. §§ 650q bis 650t BGB enthalten unter anderem Regelungen zu Leistungsänderungen, Sonderkündigung, Teilabnahme und Haftung.

§ 650q Abs. 2 BGB stellt eine ausdrückliche Verbindung zur HOAI her: Bei Anordnungen des Auftraggebers gelten die Entgeltberechnungsregeln der jeweils geltenden HOAI, soweit die geänderten oder entfallenden Leistungen von ihr erfasst werden. Im Übrigen richtet sich die Vergütungsanpassung nach § 650c BGB.

Die europarechtliche Entwicklung begann mit dem EuGH-Urteil vom 4. Juli 2019, C-377/17. Der Gerichtshof stellte fest, dass Deutschland durch die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze gegen Art. 15 der EU-Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG verstoßen hatte. Die HOAI wurde deshalb zum 1. Januar 2021 auf eine grundsätzlich freie Honorarvereinbarung umgestellt.

Für Altverträge blieb jedoch umstritten, ob deutsche Gerichte die alten Mindestsätze weiterhin anwenden durften. Im Verfahren C-261/20, Thelen Technopark Berlin, entschied der EuGH am 18. Januar 2022, dass ein nationales Gericht in einem Rechtsstreit ausschließlich zwischen Privaten nicht allein aufgrund der Dienstleistungsrichtlinie verpflichtet ist, das frühere deutsche Mindestsatzrecht unangewendet zu lassen.

Der BGH setzte diese Vorgabe mit Urteil vom 2. Juni 2022, VII ZR 174/19, um: § 7 HOAI 2013 könne nicht unionsrechtskonform so ausgelegt werden, dass die Mindestsätze in privaten Rechtsstreitigkeiten unverbindlich seien. Bei einem rein innerstaatlichen Sachverhalt müsse das alte Preisrecht grundsätzlich angewendet werden.

Im Parallelverfahren VII ZR 229/19 bestätigte der BGH ebenfalls die weitere Anwendbarkeit der HOAI-2013-Regelungen, unter anderem der damaligen Mindestsatzvermutung.

Bereits mit Urteil vom 14. Mai 2020, VII ZR 205/19, hatte der BGH verdeutlicht, dass ein Planer, der eine Mindestsatzdifferenz verlangt, die für die Honorarberechnung notwendigen Tatsachen nachvollziehbar darlegen muss. Die bloße Behauptung, die vereinbarte Pauschale unterschreite den Mindestsatz, genügt nicht.

Mit Urteil vom 3. August 2023, VII ZR 102/22, präzisierte der BGH die Grenzen des Einwands aus Treu und Glauben: Selbst wenn eine nachträgliche Mindestsatzabrechnung ausnahmsweise treuwidrig sein kann, folgt daraus nicht automatisch, dass sich der Planer nicht auf die Formunwirksamkeit einer alten Honorarvereinbarung berufen darf. Dafür gelten besonders strenge Anforderungen.

Der BGH-Beschluss vom 14. Februar 2024, VII ZR 221/22, ließ zudem eine obergerichtliche Entscheidung bestehen, nach der das alte Mindestsatzrecht auch gegenüber einem öffentlichen Auftraggeber relevant sein kann. Der Beschluss ist kein neues Grundsatzurteil mit ausführlichen Leitsätzen, unterstreicht aber, dass die Altvertragsproblematik nicht auf Verträge zwischen privaten Unternehmen beschränkt ist.

Die wichtigsten Primärquellen sind damit der aktuelle HOAI-Text, §§ 631, 632 und 650p bis 650t BGB, Art. 15 der Dienstleistungsrichtlinie, EuGH C-377/17 und C-261/20 sowie die BGH-Entscheidungen VII ZR 205/19, VII ZR 174/19, VII ZR 229/19, VII ZR 102/22 und VII ZR 221/22.

Die Zeitleiste zeigt, warum die Frage „HOAI 2021/2024?“ immer zuerst mit dem Vertragsdatum beantwortet werden muss: Für neue Verträge gilt die freie Honorarvereinbarung; bei Altverträgen können die früheren Mindestsätze weiterhin entscheidend sein.

3. Typische Anwendungsfälle im Überblick

Sie möchten die anrechenbaren Kosten Ihres Projekts korrekt HOAI konform ermitteln oder haben Fragen zur Honorarberechnung nach HOAI? Dann laden wir Sie zu unserem HOAI Seminar ein. Eine frühzeitige und nachvollziehbare Kostenbewertung schafft Transparenz, minimiert Risiken und bildet die Basis für eine rechtssichere Honorarermittlung.

4. Zentrale HOAI-Begriffe mit Definition und Praxisbeispiel

Die gesetzlichen Kernelemente ergeben sich insbesondere aus §§ 3 bis 7 HOAI. Anrechenbare Kosten sind nach § 4 HOAI auf Basis ortsüblicher Preise und ohne die auf das Objekt entfallende Umsatzsteuer zu bestimmen. Honorarzonen richten sich nach den Planungsanforderungen, Bewertungsmerkmalen und Objektlisten.

5. Hinweise zur Abrechnungspraxis und Vertragsgestaltung

Eine prüffähige HOAI-Abrechnung sollte nicht nur einen Endbetrag nennen. Sie sollte mindestens Vertrag und Nachträge, Leistungsbild, beauftragte und erbrachte Leistungsphasen, Honorarzone, anrechenbare Kosten oder sonstige Berechnungsparameter, vereinbarten Honorarsatz, Zu- und Abschläge, Nebenkosten, Abschlagszahlungen und Umsatzsteuer nachvollziehbar ausweisen.

Die Fälligkeit setzt grundsätzlich die Abnahme beziehungsweise deren Entbehrlichkeit und eine prüffähige Schlussrechnung voraus. Eine Rechnung gilt als prüffähig, wenn sie übersichtlich und für den Auftraggeber nachvollziehbar ist. Erhebt der Auftraggeber nicht binnen 30 Tagen begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit, wird diese vermutet.

Bei Planungsänderungen sollten Auftragnehmer nicht bis zur Schlussrechnung warten. Sinnvoll ist ein dokumentierter Ablauf aus Änderungsanforderung, Leistungsbeschreibung, Auswirkungen auf Kosten und Termine, Honorarangebot und Freigabe. Denn eine Nachtragsleistung muss sowohl hinsichtlich ihrer Beauftragung als auch ihrer Bewertung nachweisbar sein.

Nebenkosten können nach Einzelnachweis oder als Pauschale abgerechnet werden. Ohne vereinbarte Pauschale sieht § 14 HOAI grundsätzlich den Einzelnachweis vor. Fahrtkosten außerhalb eines Umkreises von 15 Kilometern um den Geschäftssitz gehören zu den ausdrücklich genannten Nebenkosten.

Praxistaugliche Vertragsformulierungen können beispielsweise lauten:

Leistungsumfang: „Der Auftragnehmer wird mit den in Anlage 1 einzeln bezeichneten Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 5 des Leistungsbilds Gebäude und Innenräume gemäß § 34 HOAI beauftragt. Nicht aufgeführte Grundleistungen und Besondere Leistungen sind nicht geschuldet.“

Honorar: „Die Parteien vereinbaren für die bezeichneten Leistungen ein Pauschalhonorar von … Euro netto. Die Parteien sind darüber informiert, dass nach § 7 HOAI ein von den Honorartafeln abweichendes höheres oder niedrigeres Honorar vereinbart werden kann.“

Auffangberechnung: „Soweit für eine beauftragte Grundleistung keine anderweitige Vergütung in Textform vereinbart ist, erfolgt die Honorarermittlung nach dem Basishonorarsatz der bei Vertragsschluss geltenden HOAI.“

Änderungsleistungen: „Verlangt der Auftraggeber eine Änderung der vereinbarten Planungs- oder Überwachungsziele, beschreibt der Auftragnehmer vor Ausführung den zusätzlichen oder entfallenden Leistungsumfang sowie die Auswirkungen auf Honorar und Termine in Textform. Gesetzliche Anordnungsrechte bleiben unberührt.“

Nebenkosten: „Nebenkosten werden mit … Prozent des Nettohonorars pauschal abgegolten. Nicht umfasst sind vorab freigegebene außergewöhnliche Reise-, Modell-, Prüf- und Vervielfältigungskosten.“

Mitzuverarbeitende Bausubstanz: „Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz werden zum Zeitpunkt der Kostenberechnung objektbezogen ermittelt und in einer gesonderten Anlage in Textform vereinbart.“

Gerade bei Altverträgen, Stufenverträgen, wechselnden Planungszielen oder mehreren Objekten lohnt sich eine strukturierte Vertrags- und Abrechnungsprüfung. Vertiefte praktische Übungen zu Leistungsbildern, Honorarermittlung und Nachträgen bietet etwa die HOAI-Schulung der Fleming Akademie.

Bei konkreten Zweifeln zu Honorarzone, anrechenbaren Kosten oder einer möglichen Mindestsatzaufstockung sollte das Ergebnis nicht allein aus einem Online-Rechner übernommen werden. Eine erste Einordnung kann beispielsweise im Rahmen der kostenlosen Beratung als HOAI-Sachverständiger erfolgen. Vertragsmuster sollten stets an Projekt, Auftraggeberstatus und Vertragsdatum angepasst werden.

PS: In unserem 2-tägigen (online) Seminar zum Bau-Projektmanagement widmen wir uns der Kostensteuerung nach DIN 276 in Bauprojekten genauer. Hier behandeln wir alle wichtigen Aspekte des Kostencontrollings und des richtigen Umgangs mit der Baukostenverfolgung.

6. Häufig gestellte Fragen zur HOAI